Atrapados en el 'corralito' del ladrillo

Atrapados en el 'corralito' del ladrillo

risis / La deuda de las grandes inmobiliarias crece al tiempo que se devalúa su gran activo: el metro cuadrado. Todas dicen tener músculo para superar el bache, pero la banca ha dejado de creer. Por M. Gómez

El pasado 9 de agosto el banco francés BNP Paribas se convirtió en el primero en Europa que admitió que estaba contaminado por las hipotecas basuras. El gigante financiero decidió congelar tres fondos referenciados a estos préstamos de baja calidad porque era incapaz de calcular qué valor tenían estos activos. El enigma al que se enfrentó la entidad gala radiografía el desconcierto que asfixia al sector inmobiliario español. Tras meses de pelea por cada palmo edificable, su valor se ha diluido. Ellos aseguran que tiene activos por importes multimillonarios.Pero, ¿cuánto vale un metro cuadrado donde construir una casa que, de momento, no se va a vender? Ya sea por mala suerte o por error estratégico, las grandes inmobiliarias están atrapadas en su particular corralito de suelo e inmuebles devaluados. De otro lado, los listos del negocio, los Jové, La Caixa o Banesto que previeron el agotamiento del ciclo inmobiliario, reinvierten las más suculentas plusvalías del lustro. Uno de los nuevos señores del ladrillo que surgió al calor del boom inmobiliario de los últimos años, Luis Portillo, se lamentaba en público hace unos días del tremendo bofetón que le está propinando el mercado. «Si hubiéramos tenido una bola de cristal que nos hubiera dicho que el negocio iba a caer, seguramente no hubiéramos hecho algunas operaciones», admitía el presidente de Colonial. Pero lo peor estaba por llegar. La falta de liquidez y la presión de sus accionistas por solventar sus problemas financieros han abocado a su grupo al desplome bursátil. El varapalo de los inversores de estos últimos días ha depreciado su cotizaciónhasta los 1.496 millones de euros, nueve veces por debajo de los 13.600 millones en los que están valorados sus activos. El empresario sevillano, que hasta hace dos años no era más que un promotor del montón, soñó con alzarse con el mayor grupo inmobiliario de Europa cerrando compras a diestro y siniestro. Echándose en brazos de la banca se hizo, en menos de 15 meses, con Inmocaral, Colonial y su división francesa SFL, Riofisa, además del 15% de FCC. Todas esas operaciones superaban los 8.000 millones de euros. Ahora, Portillo comienza a pagar muy caras sus aspiraciones. Como le ha sucedido al intrépido Portillo, en los planes de los nuevos ricos del sector no entraba que las entidades estrecharan al máximo sus líneas de crédito a raíz de la crisis de las subprime.En total, las cinco grandes inmobiliarias españolas (Martinsa-Fadesa, Colonial, Reyal Urbis, Realia y Metrovacesa) adeudan a la banca cerca de 30.000 millones de euros. Buena parte de este pasivo corresponde a las sonadas operaciones corporativas que lideraron para adquirir tamaño en el punto álgido del ciclo. En conjunto, las cotizadas realizaron movimientos corporativos en los últimos tres años por valor de 25.000 millones de euros. SIGUE EN PAGINA 2 VIENE DE PAGINA 1 Frente a los apuros que atraviesan estas sociedades, los que sí respiran aliviados son sus ex accionistas de referencia. De la ola de operaciones corporativas de hace unos meses salieron de la actividad promotora, entre otros, el empresario gallego Manuel Jove, fundador de Fadesa. En sus planes nunca entró desprenderse de su compañía. Pero se dejó querer por sus competidores tras el frustrado intento de que alguno de sus sucesores le tomara el relevo al frente del negocio. El gallego se afianzó como una de las mayores fortunas de España tras ingresar cerca de 2.200 millones tras la oferta que le puso sobre la mesa Martinsa. El dueño de la sociedad compradora y ex presidente del Real Madrid, Fernando Martín, logró así consolidar la primera empresa de promoción residencial en Europa. La Caixa también jugó muy bien sus cartas al desprenderse de su participación en Colonial, aprovechando la fiebre compradora.La caja catalana vendió al mejor postor: Luis Portillo. Por su paquete accionarial del 40%, ingresó 1.466 millones de euros que arrojaron unas plusvalías de 680 millones. El empresario sevillano pagó entonces un precio récord para restarle todas las opciones a Joaquín Rivero, entonces presidente de Metrovacesa. También dijeron adiós al sector Banesto y ACS, que vendieron los paquetes accionariales que controlaban en Urbis al grupo Reyal, la sociedad presidida por Rafael Santamaría. El peaje que abonó esta inmobilaria por aumentar su tamaño ascendió a 3.317 millones de euros. Ferrovial intentó huir del negocio para concentrarse en las actividades de construcción, concesiones y servicios. Vendió el 100% de su división inmobilaria a la firma catalana Habitat, controlada y presidida por Bruno Figueras por 2.200 millones de euros. Para facilitar la operación, el grupo presidido por Rafael del Pino, se comprometió a recomprar un 20% de su capital. Un año después de culminar la operación, Habitat necesita un acuerdo urgente con los bancos acreedores si no quiere declarar la suspensión de pagos. Sus activos están valorados en unos 2.700 millones de euros, mientras que sólo la deuda asociada a la operación suma 1.375 millones. «Se ha pagado abultados sobreprecios por aprovechar las últimas oportunidades que quedaban entre las grandes compañías del sector.Eso, sin contar que se precipitaría como lo ha hecho el desplome del mercado y la crisis de confianza de compradores e inversores», subraya un analista bursátil explicando las razones que han abocado a la firma al colapso. De la noche a la mañana, las compañías se encuentran con que el mercado inmobilario se ha quedado prácticamente paralizado y que tienen que afrontar el pesado lastre de endeudamiento que arrastran sus balances por las operaciones corporativas con las que subieron a la primera división de la liga del ladrillo. La banca ha cerrado el grifo de los créditos a los promotores.Y las mismas entidades que no hace mucho animaban a las compañías a ganar tamaño y crecer con adquisiciones ahora presionan para renegociar las condiciones de los créditos con las que avalaron las operaciones. Es lógico que, ante un mercado en declive, bancos y cajas de ahorros quieran reducir su elevada exposición al riesgo de esta actividad. A finales de septiembre, el crédito global a los promotores ascendía a 280.000 millones de euros, según el último informe de Estabilidad Financiera elaborado por el Banco de España. Uno de los principales requisitos del sector financiero para flexibilizar la amortización de los préstamos es el compromiso de las compañías de rebajar su ratio de apalancamiento, es decir, equilibrar su nivel de endeudamiento con respecto al valor de sus activos. Además, la renegociación incluye unas serie de restricciones para garantizarse el pago de la deuda: limitaciones a la adquisición de determinados activos o restricciones al pago de dividendos. Así las cosas, la mayor parte de las compañías cotizadas ya han puesto en marcha planes para desinvertir en activos y rebajar su deuda. Por ejemplo, Martinsa Fadesa prevé dar entrada a socios locales en sus diferentes divisiones extranjeras para obtener liquidez, además de desprenderse de terrenos e inmuebles no estratégicos.La compañía presidida por Fernando Martín necesita ahora demostrar a las entidades que cuenta con margen de maniobra para obtener recursos del mercado con los que amortizar su deuda y que se sitúa en el 40% del valor de sus activos. A lo largo de 2008, vencen los plazos para amortizar el préstamo de 2.575 millones de euros solicitado para adquirir Fadea y quiere renegociarlos. Su intención es diferirlo a lo largo de un periodo de cuatro o cinco años. Reyal Urbis, con una deuda fina neta de 5.800 millones y unos activos valorados en 10.369 millones, también prevé la venta de suelos no estratégicos. Hace unos días, además, la empresa presidida por Rafael Santamaría se deshizo de la participación del 6,4% que ostentaba Colonial, por 300 millones de euros para hacer frente a sus compromisos financieros. De otro lado, la integración con otra compañía del sector es la opción que barajó Luis Portillo, presidente de Colonial, para huir de la presión de la banca y de sus accionistas de referencia.Su grupo es el que tiene el endeudamiento más alto de entre las compañías cotizadas del sector. Su pasivo asciende a 8. 934 millones de euros, equivalente a un 66,8% del valor de sus activos, que se situaban a finales de septiembre en 13.607 millones de euros. En este importe se incluiría la participación del 15% que ostenta en la constructora FCC. Tras refinanciar con los bancos el préstamo sindicado por 7.000 millones para hacer frente a sus compras con unas condiciones leoninas, Portillo planeó una fusión para poner en orden su casa.Así, buscó hace unas semanas un acercamiento a Joaquín Rivero, ex presidente de Metrovacesa y actual máximo ejecutivo de Gecina, para proponerle el matrimonio. Sin embargo, Rivero prefirió aparcar su decisión hasta que cierre la segregación de la filial gala de Metrovacesa, bloqueada por las autoridades francesas. Ahora, y tras el desplome bursátil, le urge cerrar una solución si quiere seguir dando guerra en el mercado. Otro de los factores que preocupan al sector es la depreciación del valor de sus terrenos, sobre todo, a raíz del parón experimentado por mercado. La venta de terrenos ha sido tradicionalmente un recurso utilizado por las empresas para obtener liquidez. Pero el exceso de oferta en el mercado y la limitaciones de la banca para financiar estas operaciones han derivado en una contracción de la demanda. Martinsa-Fadesa es la compañía cotizada que tiene en su poder una mayor cartera de suelo. La sociedad presidida por Fernando Martín es propietaria de 30,5 millones potenciales de metros cuadrados potencialmente edificables, de los que 12 millones -un 40% del total- están ubicados en el extranjero. A distancia, le sigue Reyal Urbis con 8,6 millones de metros calificados para construir. El nuevo régimen de valoraciones que introduce la Ley del Suelo que, aún está pendiente de desarrollo reglamentario, también está contribuyendo a frenar las transacciones en este segmento.En principio, la norma sólo distingue entre suelo rústico y urbano para eliminar las expectativas de revalorización a futuro. Así las cosas, los promotores temen que los terrenos valorados con anterioridad a la ley se deprecien y que sólo obtengan financiación para terrenos finalistas. Apoyos LAS CIFRAS 23,2% Esta es la caída que experimentó la socilitud de visados por parte de las constructoras para obras de nueva construcción hasta octubre. 500.000 empleos. Las grandes empresas del sector estiman que en los próximos dos años se destruirán medio millón de puestos de trabajo por el parón inmobiliario. 1,8%. El BBVA estima que el precio de la vivienda crecerá en 2008 por debajo del IPC y que caerá en 2009. COLONIAL EN BOLSA El valor de la compañía se ha depreciado un 97% este año, con los desplomes de las dos últimas jornadas. Sus títulos marcaron el viernes su mínimo histórico: 1,88 euros FERNANDO MARTIN «El precio de los pisos volverá a subir de forma vertiginosa en el plazo de dos años. Esto se deberá al estrangulamiento al que se enfrentará el sector en caso de que no se agilicen los plazos para urbanizar suelo y se tramiten planeamientos urbanísticos.» ASTROC EN MAYO DE 2006... La inmobiliaria fundada por Enrique Bañuelos debuta en Bolsa a un precio de 6,40 euros por título. EN FEBRERO DE 2007... Astroc marca su máximo histórico : 75 euros por acción. Inicia su desplome en Bolsa. EN JULIO de 2007... Bañuelos abandona la presidencia de la firma que ha perdido el 70% de su valor bursátil HABITAT La empresa catalana presidida por Bruno Figueras necesita un pacto urgente con los bancos acreedores para evitar la quiebra por la adquisición de Ferrovial Inmobiliaria. Los promotores echan el freno a las obras nuevas La caída de las ventas de pisos, que se agudizó a partir de las crisis de las hipotecas basura en Estados Unidos el pasado verano, está obligando a las empresas del sector a reajustar su producción.Desde enero a octubre, los visados solicitados por las empresas del sector para iniciar obras nuevas cayeron un 23% con respecto con respecto a los primeros 10 meses de 2006, según los últimos datos publicados por el Ministerio de Fomento. Los datos, sin embargo, del G-14, -el lobby que representa a las 13 mayores compañías del sector inmobiliario-, son más pesimistas.Recientemente, su secretario general, Pedro Pérez, admitía que los pisos iniciados habían disminuido un 40% para dar salida al stock que existe en el mercado. Se estima que entre 300.000 y 500.000 viviendas esperan a encontrar comprador. Metrovacesa, por ejemplo, ha decidido congelar nuevas edificaciones hasta no tener comprometidas la venta de, al menos, un 50% de las unidades, Y es que las ventas desde el pasado verano han caído entre un 30% y un 50% por la crisis de confianza de compradores e inversores en el sector inmobiliario. Los problemas se agudizan para los inmuebles destinados a la segunda residencia, en los nuevos desarrollos urbanísticos en la periferia de nuevas ciudades y en la oferta de segunda mano, en las que ya se están dando moderaciones en los precios. A la crisis de confianza desatada por las incertidumbres que envuelven el sector, habría que añadir el encarecimiento de las hipotecas por las últimas subidas del Euribor y la decisión de algunas familias de posponer su decisión de compra confiando en una caída de los precios de la vivienda. De momento, las previsiones facilitadas por el servicio de estudios del BBVA apuntan a que el próximo año la revalorización de los inmuebles residenciales no sobrepasará el 1,8%, por debajo de la subida del IPC. Será en 2009, según las previsiones de esta entidad financiera, cuando la desaceleración del sector se convierta en una bajada. Sería la primera vez en siete años, desde la última crisis inmobilaria de 1992, en la que el mercado se enfrentara a tasas negativas. Mientras que se clarifica del mercado, las empresas comienzan a modificar sus estrategias para compensar el cambio de ciclo en el mercado residencial. Apuestan por la diversificación hacia otros nichos de negocio (oficinas, centros comerciales, hoteles) y el salto al exterior para aprovechar las oportunidades de mercados emergentes.